Публикации АКЭФ-Аудит

НДФЛ ПРИ ПРОДАЖЕ ИМУЩЕСТВА

Доходы, полученные физическими лицами от продажи имущества или передачи имущественных прав, облагаются НДФЛ на основании п. 1 ст. 210 НК РФ.

Физические лица (далее - налогоплательщики), продавшие в 2007 г. имущество, принадлежавшее этим лицам на праве собственности, обязаны подать в налоговый орган по месту своего учета соответствующую налоговую декларацию (пп. 2 п. 1 ст. 228, п. 3 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ). Налоговая декларация должна быть представлена не позднее 30 апреля 2008 г.

Налогоплательщики самостоятельно исчисляют суммы НДФЛ, подлежащие уплате в бюджет в порядке, установленном ст. 225 НК РФ, и вправе на основании ст. 220 НК РФ уменьшить налоговую базу либо на величину имущественного налогового вычета, либо на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с получением дохода от продажи имущества.

При этом следует помнить:

• согласно п. п. 3, 4 ст. 210 НК РФ на суммы налоговых вычетов могут быть уменьшены только доходы физических лиц, облагаемые по ставке 13%, т.е. установленные п. 1 ст. 224 НК РФ;
• имущественным вычетом не вправе воспользоваться индивидуальные предприниматели, если они осуществляют продажу имущества в рамках своей предпринимательской деятельности (пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ);
• оставшаяся сумма имущественного налогового вычета (сумма превышения вычетов над доходами) на следующий год не переносится в соответствии с п. 3 ст. 210 НК РФ.

Имущественный налоговый вычет может быть применен при продаже жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков, земельных участков, доли в указанном имуществе, а также иного имущества (пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ).

Согласно п. 1 ст. 220 НК РФ при продаже жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, налоговый вычет предоставляется в сумме, полученной от продажи этого имущества, но не более 1 000 000 руб.

При продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, налоговый вычет предоставляется в сумме, полученной от продажи этого имущества, но не более 125 000 руб.

В случае продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более, имущественный налоговый вычет предоставляется в полной сумме, полученной налогоплательщиком при продаже указанного имущества.

Таким образом, если реализуемое имущество находилось в собственности налогоплательщика три года и более, то имущественный налоговый вычет предоставляется в полной сумме дохода, полученного при продаже. Объекта обложения НДФЛ при этом не возникает. Главное в этом случае - доказать, что продаваемое имущество принадлежало налогоплательщику не менее трех лет.

Если реализованное имущество принадлежало налогоплательщику менее трех лет, вместо использования права на получение имущественного налогового вычета он вправе уменьшить сумму доходов, полученных от реализации имущества, на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов, за исключением реализации налогоплательщиком принадлежащих ему ценных бумаг.

Подтверждающими документами могут служить: свидетельство о праве собственности на приобретенное имущество, договор купли-продажи, зарегистрированный в установленном порядке, платежные документы (банковские выписки о перечислении денежных средств, квитанции к приходным кассовым ордерам, товарные и кассовые чеки, другие документы).

Прежде чем решить, уменьшать налоговую базу по НДФЛ на сумму расходов, связанных с получением дохода от продажи имущества, либо воспользоваться имущественным налоговым вычетом, налогоплательщик должен все взвесить:

• какое именно имущество было продано;
• в течение скольких лет это имущество находилось в его собственности;
• имеются ли в наличии документы, подтверждающие расходы, связанные с получением дохода от продажи имущества.

Пример 1. Налогоплательщик (физическое лицо) продает в 2007 г. квартиру за 4 500 000 руб., приобретенную в собственность в 2002 г. за 2 500 000 руб. Документы, подтверждающие факт купли-продажи, имеются. При определении налоговой базы определяющим фактором является то, что квартира находилась в собственности более трех лет. Имущественный налоговый вычет в данном случае будет равен сумме полученного дохода, НДФЛ уплачивать не надо.

Пример 2. Налогоплательщик (физическое лицо) продает в 2007 г. автомобиль за 300 000 руб., который был куплен в 2002 г. за 500 000 руб. Документы, подтверждающие факт купли-продажи, имеются. Автомобиль находился в собственности более трех лет. Имущественный налоговый вычет в данном случае также будет равен сумме полученного дохода, НДФЛ уплачивать не нужно.

Пример 3. Налогоплательщик (физическое лицо) продает в 2007 г. комнату за 1 500 000 руб., приобретенную в собственность в конце 2005 г. за 500 000 руб. Документы, подтверждающие факт купли-продажи, имеются. Квартира находилась в собственности менее трех лет. Следовательно, при определении налоговой базы налогоплательщик может либо воспользоваться имущественным налоговым вычетом в сумме 1 000 000 руб., либо представить документы, подтверждающие фактически произведенные расходы. В данном случае выгоднее воспользоваться вычетом в сумме 1 000 000 руб. Налоговая база при этом составит 500 000 руб. (1 500 000 - 1 000 000), а НДФЛ (13%) - 65 000 руб.

Пример 4. Налогоплательщик (физическое лицо) продает в 2007 г. автомобиль за 300 000 руб. Он был куплен в 2006 г. за 350 000 руб. Документы, подтверждающие факт купли-продажи, имеются. В данном случае выгоднее не использовать имущественный налоговый вычет в сумме 125 000 руб., а представить документы, подтверждающие фактически произведенные расходы на сумму 350 000 руб. Так как автомобиль был продан за цену, которая меньше цены приобретения, имущественный налоговый вычет в данном случае будет равен сумме полученного дохода, и НДФЛ не уплачивается.

На практике зачастую имущество находится в общей долевой собственности или в общей совместной собственности. При продаже такого имущества нужно помнить следующее (абз. 4 пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ):

• в случае продажи имущества, находящегося в общей долевой собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле;
• в случае продажи имущества, находящегося в общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества по договоренности между ними.

Кроме имущества, о котором шла речь выше, налогоплательщик может продать ценные бумаги либо имущественные права. В данном случае необходимо учесть:

• с 1 января 2007 г. при продаже ценных бумаг имущественный налоговый вычет не предоставляется. Налоговая база, порядок исчисления и уплаты налога на доходы по операциям с ценными бумагами определяются согласно ст. 214.1 НК РФ;
• при реализации имущественных прав (например, доли в уставном капитале, уступке права требования по договору долевого строительства) имущественный вычет не предоставляется, так как в целях налогообложения согласно п. 2 ст. 38 НК РФ они исключены из перечня имущества.

При этом можно уменьшить сумму доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с их получением (абз. 2 пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ).

Предоставление имущественных налоговых вычетов
при продаже имущества

Автор: Н. Потапова, Генеральный директор ООО "АКЭФ-Аудит"
Финансовая газета.Региональный выпуск, 2008/№13